Nelle maggiori città italiane è diventato sempre più difficile trovare appartamenti in locazione, anche perché il fenomeno dei rapporti di natura transitoria è aumentato.
Molte persone hanno deciso di usufruire dei bonus fiscali nazionali per ristrutturare il proprio immobile, determinando la necessità di rientrare in possesso del bene locato.
Il momento della restituzione dell’unità immobiliare locata è spesso molto delicato anche per il conduttore più diligente. Spesso si teme che il locatore non restituisca il deposito cauzionale corrisposto all’inizio del rapporto, lamentando di aver rilevato vizi imputabili a responsabilità del conduttore o pretendendo l’adempimento di obblighi che esulano dai doveri contrattuali.
L’art. 1590 c.c. impone al conduttore di restituire il bene al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto.
La norma, apparentemente chiara, è foriera di numerosi contrasti e controversie.
Al fine di tutelarsi, il conduttore ed il locatore dovrebbero diligentemente redigere un verbale che espliciti le caratteristiche del bene al momento dell’inizio della locazione, per poi poterlo raffrontare con lo stato dell’immobile al termine del rapporto contrattuale.
Purtroppo, nella pratica, queste verifiche inziali e finali molto spesso non vengono eseguite e ciò lascia spazio a contestazioni.
I contrapposti interessi di locatore e conduttore si scontrano davanti ad una laconica terminologia legislativa ed alle molteplici interpretazioni che la giurisprudenza ha elaborato rispetto al concetto di “deterioramento d’uso”.
Il locatore ha la facoltà di addebitare al conduttore le somme necessarie per il ripristino del bene nelle stesse condizioni in cui è stato consegnato al momento della locazione, ma non può pretendere che il conduttore elimini ogni traccia del proprio utilizzo dell’immobile, imputandogli spese che lo avvantaggerebbero di un’ulteriore utilità rispetto al canone di locazione (sul punto, Tribunale di Verona sentenza del 05/07/2022).
In questo ambito, una delle clausole maggiormente discusse è quella relativa all’obbligo del conduttore di riconsegnare l’immobile tinteggiato a nuovo a fine locazione.
I contratti di locazione generalmente prevedono quest’onere a carico del locatario ma la validità di questa pattuizione è stata messa in discussione dalla giurisprudenza.
La Suprema Corte di Cassazione nel 2019 ha sancito la nullità della clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso – nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti. La predicata nullità dipenderebbe dalla violazione dell’art. 79 L. n. 392/1978 – sull’equo canone – perché attribuirebbe al locatore un vantaggio in aggiunta al canone, che è l’unico corrispettivo pattuibile a carico del conduttore (cfr. Cassazione Civile sentenza n. 29329/2019).
La questione sembrerebbe apparentemente risolta sulla base di questo approdo giurisprudenziale, tuttavia, come è noto, con la disapplicazione per le locazioni abitative dell’art. 79 della L. n. 392/1978 in favore del nuovo art. 13 della L. n. 431/1998 le ipotesi di nullità sono state ridotte.
La validità della cd “clausola di tinteggiatura” è quindi ancora molto discussa, sebbene parrebbe potersene argomentare la nullità in relazione ai contratti a “canone concordato”, il cui contenuto è fortemente vincolato alle disposizioni della normativa di settore. Come ben noto, infatti, anche il canone di locazione non è liberamente pattuito dalle parti, bensì è stabilito sulla base degli accordi territoriali di riferimento.
Maggiormente dibattuta è, invece, la legittimità della già citata clausola qualora il rapporto di locazione rientri nell’alveo di quelli a libera contrattazione –“a canone libero”.
In quest’ipotesi, invero, salvo il rispetto delle disposizioni di natura inderogabile a tutela del conduttore, le parti contrattuali saranno libere di negoziare i loro obblighi, ampliandone – o restringendone – il contenuto in base alle loro esigenze. La Suprema Corte ha avvallato questa interpretazione, ribadendo che il principio di libertà negoziale deve cedere solo di fronte a norme di natura imperativa mentre la disposizione di cui all’art. 1590 c.c. ha carattere meramente dispositivo (cfr. Cassazione Civile sentenza sez. III, 17/05/2022, n.15839).
In conclusione, anche alla luce della giurisprudenza analizzata, è evidente che la questione degli obblighi del conduttore al momento della restituzione dell’immobile è tutt’altro che sopita e sono destinate ad assumere sempre maggior rilevanza le pattuizioni specifiche delle parti ed i verbali di consegna e rilascio del bene locato, non solo rispetto alla ritinteggiatura.
Avv. Marta Corradini