La ripartizione delle spese condominiali è sovente fonte di litigi e discussioni tra i condòmini.
L’incremento dei costi dell’energia per l’ultima stagione termica ha riportato in primo piano il tema degli oneri per il riscaldamento centralizzato comune.
Sebbene la riforma condominiale di cui alla L. n. 220/2012 abbia specificamente disciplinato la possibilità dei singoli condòmini di staccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato (ex art. 1118 c.c.), la maggioranza degli impianti rimane comune a tutti i proprietari.
Le spese per il sistema di riscaldamento, dunque, vengono suddivise tra tutti i condòmini tenendo conto sia dei consumi involontari, sia dei consumi volontari. I consumi volontari dipendono direttamente dal comportamento di chi usufruisce del servizio perché sono collegati alla quantità di energia effettivamente utilizzata dal singolo utente. Il consumo involontario, invece, è legato alle dispersioni del sistema di distribuzione e comprenderà anche gli oneri di sistema.
Il recente intervento di riforma del D.lgs. 73/2020 impone che almeno il 50% del costo per il riscaldamento debba essere suddiviso in base ai consumi volontari dei condomini.
Purtroppo, può accadere che l’erogazione del servizio non avvenga in modo efficace per tutte le unità abitative, a causa di malfunzionamenti dell’impianto.
In queste ipotesi, tendenzialmente, il singolo condòmino pretende di non corrispondere gli oneri condominiali riconducibili al predetto servizio, facendo valere la cd “eccezione di inadempimento” prevista dall’art. 1460 c.c. Secondo questo principio, in caso di prestazioni di tipo corrispettivo, uno dei contraenti può rifiutare la prestazione, qualora la controparte non adempia alla propria.
Il condòmino eccepisce la carente fornitura del riscaldamento e per questo nega il pagamento delle quote richieste.
Occorre, dunque, valutare se il principio generale “inadimplenti non est adimplendum” possa trovare applicazione alla materia condominiale.
La giurisprudenza ha dato risposta negativa a questo quesito e, per orientamento ormai consolidato, ha escluso che il condòmino possa sottrarsi al pagamento delle quote condominiali, se l’impianto centralizzato non approvvigiona correttamente la sua unità immobiliare.
Secondo la Suprema Corte, infatti, il condòmino non è titolare di un diritto di natura sinallagmatica verso il condominio. L’obbligo di pagamento degli oneri condominiali non trova causa in un rapporto contrattuale che obbliga la controparte ad una controprestazione. La Corte giunge alla conclusione che “per l’insufficiente grado di riscaldamento nel proprio appartamento il condòmino, nel caso di colpevole omissione del condominio nel provvedere all’adeguamento, alla riparazione dell’impianto centralizzato, può pretendere il risarcimento del danno conseguentemente subito; ma non la restituzione dei contributi versati per il godimento del servizio che, comunque, come nel caso di specie, è pur sempre […] stato fornito” (cfr. Cassazione Civile sentenza n. 12956/2006 e Cassazione Civile n. 5110/2023).
Pertanto, il condòmino sarà astrattamente titolare di un diritto di natura risarcitoria da far valere nei confronti dell’ente condominiale ma non potrà in autotutela non corrispondere le quote per il servizio comune.
La Corte di Cassazione nelle proprie pronunce valorizza un ulteriore elemento. Nei casi esaminati, infatti, i condòmini che hanno agito in giudizio, non avevano impugnato ex art. 1137 c.c. le delibere di approvazione del bilancio condominiale. Non era stata fatta valere l’asserita illegittimità del riparto delle spese comuni. Come ben noto, il titolo costitutivo del credito del condominio è la delibera assembleare che è efficace e vincolante per tutti i condòmini, salvo annullamento in sede giudiziale. Se fosse consentito al condomino di sottrarsi al pagamento degli oneri condominiali senza la previa impugnazione della delibera, ne discenderebbe una disparità contabile e sarebbero inficiate anche le quote di contribuzione altrui (vedasi anche sentenza del Tribunale di Milano n. 2066/2023).
Alla luce di questo quadro, anche in ottica di risparmio economico ed energetico, non potendo il singolo condòmino opporre il mancato funzionamento dell’impianto per sottrarsi al pagamento degli oneri, è di primaria importanza vigilare sul corretto utilizzo del servizio, attivandosi per evitare il cristallizzarsi di situazioni pregiudizievoli.
Avv. Marta Corradini